Metodo sintetico comparativo e analitico ricostruttivo

In tema di liquidazione dell’indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell’immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

Corte di Cassazione, Sezione I civile, sentenza n.17350 del 13/07/2017
Relatore : Roberto Mucci
Presidente : Francesco Tirelli

Estratto: « Con il primo motivo di ricorso si deduce vizio di motivazione, per non avere la Corte di appello ritenuto applicabile il metodo sintetico-comparativo di stima del terreno, aderendo alle conclusioni del c.t.u. senza motivare sui rilievi critici delle parti. Sostiene la ricorrente che il metodo analitico sarebbe utilizzabile solo sussidiariamente rispetto a quello sintetico-comparativo, metodo quest’ultimo nella specie da preferirsi in considerazione delle produzioni documentali della cooperativa Fox (atti pubblici di compravendita di terreni limitrofi), mentre il rinvio alla citata determina sindacale non sarebbe pertinente rispetto ai predetti rilievi dovendosi ribadire, in via di regola, la priorità del criterio sintetico-comparativo. Il motivo è infondato. Premesso che la sentenza dà atto che la stima è stata operata calibrando i due suddetti criteri e che in motivazione (p. 3) si dà sintetico, ma adeguato, conto delle ragioni della ritenuta correttezza dell’iter logico seguito dal c.t.u. con pertinente richiamo alla citata Det. sindacale n. 81 del 2000, la doglianza risulta basata su erronee premesse, dovendosi qui ribadire il principio secondo cui “in tema di liquidazione dell’indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell’immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività” (così, da ultimo, Sez. 6-1, 31 marzo 2016, n. 6243); in definitiva, la doglianza finisce per sollecitare un non consentito riesame del merito delle valutazioni operate dalla Corte di appello. »