In ordine ad un’area destinata a sede viaria e parcheggi, da considerarsi quale area destinata ad attrezzatura pubblica all’interno di un comprensorio già edificato, l’edificabilità del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici “medi” di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.
Corte d’Appello di Catania, Sezione I civile, del 30/05/2017
Relatore: Monica Zema
Presidente: Roberto Cordio
Oggetto:
vincoli urbanistici ed edificabilità –> edificabilità –> comparto virtuale
Sintesi:
In ordine ad un’area destinata a sede viaria e parcheggi, da considerarsi quale area destinata ad attrezzatura pubblica all’interno di un comprensorio già edificato, l’edificabilità del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici “medi” di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.
Oggetto:
indennità di espropriazione e di occupazione –> indennità di esproprio –> criteri estimativi –> criterio analitico-ricostruttivo
Sintesi:
Ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l’adozione del metodo analitico – ricostruttivo comporta che l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non possa basarsi sull’indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate all’edificazione privata) e che, invece, postulando l’esercizio concreto dello ius aedificandi che l’area sia urbanizzata e che si tenga conto dell’incidenza degli spazi all’uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l’area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi).
Oggetto:
indennità di espropriazione e di occupazione –> indennità di esproprio –> aree edificabili –> aree da urbanizzare e urbanizzate –> indice fondiario
Sintesi:
Non potendo l’edificabilità essere vanificata dalla utilizzabilità non strettamente residenziale, così dalla maggiore o minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale vengano a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria “media” di tutto il comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.
Estratto:
« Il Consulente conclude affermando che ” Dall’esame del già citato certificato di destinazione urbanistica (allegato al n. 2) e dello stralcio del PRG allegato al n. 6 si evince che l’area oggetto di esproprio rientra (e rientrava anche nel precedente strumento urbanistico) : per intero in area destinata a sede viaria e parcheggi e che pertanto deve essere considerata quale area destinata ad attrezzatura pubblica all’interno di un comprensorio già edificato. Tale indicazione rappresenta la certezza dell’esistenza delle possibilità legali ed effettive di edificazione del fondo considerando, ovviamente, che tali possibilità sono effettivamente negate al privato, esclusivamente dall’apposizione del vincolo stesso, trattandosi di area destinata a servizi ed attrezzature pubbliche all’interno di un perimetro edificato ed edificabile. Si segnala che l’indennità di esproprio assegnata all’area in oggetto nella relazione di stima del piano particellare di esproprio è comunque indice dell’edificabilità dell’area stessa; infatti, lo stesso Comune di Vittoria indica un valore di Euro/mq 101,00 (Euro/mq 112,00 nella relazione di stima allegata al n. 7) quale valore di mercato del suddetto terreno, valore che quindi non può ricondursi a stima di fondo agricolo ” (v. pag. 12 della ctu in atti). Al fine della quantificazione del valore di mercato dei terreni di cui si discute, va tenuto presente che secondo le Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. 11729/2010) ” l’edificabilità del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici “medi” di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l’adozione del metodo analitico – ricostruttivo comporta che l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non possa basarsi sull’indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate all’edificazione privata) e che, invece, postulando l’esercizio concreto dello ius aedificandi che l’area sia urbanizzata e che si tenga conto dell’incidenza degli spazi all’uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l’area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi) non potendo l’edificabilità essere vanificata dalla utilizzabilità non strettamente residenziale, così dalla maggiore o minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale vengano a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria “media” di tutto il comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato “. Ne consegue che poiché la valutazione del ctu si basa sui concetti sopra riportati, va pienamente condivisa. Il consulente, alla cui relazione tecnica si rinvia per intero, ha utilizzato un indice territoriale pari a 3.19 mc/mq ed è pervenuto, in virtù di un attento studio della situazione di fatto e della corretta e ben motivata applicazione delle regole tecniche inerenti alla materia in esame, ad attribuire al bene de quo il valore di Euro 205,00 a mq e quello complessivo di Euro 232.060,00 (pari a 1132 mq x Euro 205,00). Peraltro, a sostanzialmente identiche conclusioni, è pervenuto l’ing. Parisi nominato nel giudizio n rg 611/2011, che ha attribuito all’area espropriata il valore di Euro 205,60 a mq. »